Installer des panneaux photovoltaïques sur la toiture d’un entrepôt, d’un immeuble de bureaux ou sur les ombrières d’un parking séduit de plus en plus de propriétaires. Le projet améliore la performance énergétique du bâtiment, valorise une surface inutilisée et génère un revenu complémentaire. Pour une SCI, il comporte pourtant un risque fiscal souvent ignoré au moment de signer le devis.

Vendre de l’électricité, c’est exercer une activité commerciale

Une SCI à l’impôt sur le revenu est censée avoir une activité civile : détenir et louer des biens immobiliers nus. Or la revente d’électricité au réseau est une activité commerciale.

La loi tolère une part limitée de recettes commerciales. Si celles-ci restent inférieures à 10 % du chiffre d’affaires total, la SCI conserve son régime. Au-delà de ce seuil, elle bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences que cela implique : amortissement des immeubles, fiscalité des dividendes et calcul de la plus-value sur la valeur nette comptable lors d’une future cession.

Ce basculement est rarement voulu. Il peut transformer en profondeur l’économie d’un patrimoine pensé pour une détention longue et une transmission familiale.

Trois montages possibles

Louer la toiture à un opérateur. La SCI met sa surface à disposition d’un exploitant qui installe et exploite les panneaux. Elle perçoit un loyer, qui reste un revenu foncier. C’est la solution la plus simple pour préserver le régime fiscal, au prix d’un revenu plus modeste.

Exploiter l’installation via une société dédiée. Une société commerciale distincte, détenue par les mêmes associés ou non, porte l’investissement et vend l’électricité. Elle verse un loyer à la SCI pour l’occupation de la toiture. L’activité commerciale est isolée et la SCI reste protégée.

Exploiter directement dans la SCI. C’est envisageable si les recettes d’électricité restent nettement sous le seuil de 10 %, ou si la SCI est déjà soumise à l’IS. Dans ce second cas, l’installation est inscrite à l’actif et amortie sur sa durée d’utilisation.

Les points comptables à anticiper

Quel que soit le montage, plusieurs sujets doivent être traités dès le départ :

• L’immobilisation de l’installation : panneaux, onduleurs et raccordement constituent des actifs à amortir, distincts de l’immeuble lui-même.
• La TVA : la vente d’électricité est soumise à la TVA, ce qui permet en principe de récupérer celle payée sur l’investissement.
• Les travaux de toiture associés : un renforcement de charpente ou une réfection d’étanchéité réalisés à cette occasion doivent être analysés séparément, entre entretien et amélioration.
• Le suivi du seuil de 10 % : il doit être vérifié chaque année, car une hausse du prix de l’électricité ou une baisse des loyers peut suffire à le dépasser.

Un projet à étudier avant la signature

Les fournisseurs de panneaux mettent en avant le rendement de l’installation, rarement ses conséquences sur la structure qui la porte. Avant de lancer le projet, il est utile de faire valider le montage par un expert-comptable spécialisé en immobilier. Il pourra vérifier l’impact sur le régime fiscal de la SCI et chiffrer les différentes options. Le cas échéant, il organisera aussi la séparation des activités.