Fonds, family offices ou groupes internationaux sont nombreux à détenir des immeubles en France, souvent via une SCI ou une société à l’IS créée localement. Si l’acquisition retient toute l’attention, la gestion comptable qui suit est souvent sous-estimée. Elle obéit pourtant à des règles françaises précises, qui ne se calquent pas toujours sur celles du pays de la maison-mère.

Une comptabilité tenue selon les normes françaises

Une société détenant un immeuble en France doit tenir sa comptabilité selon le Plan comptable général, les « French GAAP ». Les comptes annuels sont établis selon ces règles, même lorsque le groupe publie ses propres états financiers en IFRS ou dans un autre référentiel.

Il faut donc produire deux lectures des mêmes chiffres : des comptes conformes au droit français d’un côté, un reporting adapté aux exigences du groupe de l’autre. Les écarts portent souvent sur l’amortissement des immeubles, l’évaluation des actifs ou le traitement des frais d’acquisition.

L’amortissement des immeubles : un point technique

Sous le régime de l’IS, l’immeuble figure au bilan et il est amorti. Cela suppose deux opérations :

• ventiler le prix d’achat entre le terrain, qui n’est pas amortissable, et la construction ;
• décomposer la construction en structure et en composants (toiture, façades, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée.

Ces choix pèsent sur le résultat de chaque exercice. Ils déterminent aussi la plus-value imposable au moment de la revente, puisque celle-ci se calcule à partir de la valeur nette comptable.

La TVA immobilière

Les immeubles de bureaux ou de commerce sont souvent loués avec option pour la TVA. La société peut alors récupérer la TVA sur ses travaux et ses dépenses. En contrepartie, elle doit suivre ces montants dans le temps : un changement d’affectation ou une cession sans TVA peut entraîner une régularisation, sur une période qui peut atteindre vingt ans pour un immeuble.

Les flux intragroupe

Le financement d’une société immobilière passe fréquemment par des prêts ou des avances de la maison-mère. Ces flux doivent être correctement documentés et comptabilisés. Il faut notamment justifier les taux d’intérêt appliqués et les conventions qui les encadrent, car l’administration fiscale française y est attentive.

Un reporting lisible pour les actionnaires

Au-delà des obligations légales, la maison-mère attend un reporting régulier : situations intermédiaires, analyse des loyers et des cash-flows, suivi des investissements et des rendements. La qualité de ces informations conditionne les décisions prises à l’étranger, souvent par des équipes qui ne connaissent pas les spécificités françaises.

S’entourer d’un interlocuteur spécialisé

Entre normes locales, exigences du groupe et fiscalité immobilière, la gestion d’une société immobilière détenue depuis l’étranger demande une double compétence, à la fois technique et internationale. Faire appel à un cabinet d’expertise comptable dédié à l’immobilier, habitué à travailler avec des groupes étrangers, permet de sécuriser les comptes français tout en fournissant à la maison-mère un reporting fiable et exploitable.